Принятый в первом чтении «ресурсный» законопроект, который вносит изменения в Налоговый кодекс, в том числе, касается перепродажи недвижимости и, по словам его авторов, призван сделать невыгодным получение доходов от спекуляций на рынке жилья. «Слово и дело» вместе с экспертами разбиралось, как повлияет законопроект на стоимость квадратных метров и кого могут коснуться изменения.
Что предлагает законопроект и кого коснутся изменения
Законопроект №5600 предлагает внести изменения в Налоговый кодекс и сбалансировать за счет этого бюджетные поступления. В правительстве ожидают, что новые изменения помогут привлечь дополнительные 50-60 миллиардов гривен в бюджет.
Законопроект коснется и некоторых игроков на рынке недвижимости. Среди прочего, его авторы хотят обязать компании платить НДС при проведении операций с недвижимостью на вторичном рынке (покупка/продажа готового жилья, которое ранее уже находилось в собственности).
В комментарии «Слово и дело» адвокат, председатель правления Ассоциации представителей малого и среднего бизнеса города Киева Максим Тютюнников пояснил, что авторы законопроекта хотят обязать граждан, которые продают три и больше объектов недвижимости в год, платить 18% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с каждой последующей сделки. К этой ставке нужно еще добавить 1,5% военного сбора и 1% госпошлины.
Сейчас такие операции облагаются НДФЛ 5% и военным сбором 1,5%. Это предусмотрено действующим Налоговым Кодексом.
Если человек не продает квартиры слишком часто и не подпадает под случаи, описанные выше, правила игры для него не изменятся, независимо от того, как долго он владеет объектом недвижимости.
То есть, при продаже квартиры, которая была в собственности более трех лет, по-прежнему надо будет платить 2% налогов от ее стоимости. От продажи жилья, которое было в собственности меньший период времени – 5% налога от стоимости и 1,5% военного сбора.
По мнению авторов законопроекта, предложенные изменения помогут избежать спекуляций, когда юридические лица (посредники или сами застройщики) продают жилье как обычные граждане, минимизируя налоги. С этим соглашается и председатель правления Ассоциации.
«Если бы квартиры продавали через предпринимателей, то из полученной прибыли застройщик платил бы государству 18%. То есть, именно с целью прекращения указанных злоупотреблений законодатель предусмотрел повышение ставки налога», – отметил Тютюнников.
В то же время, к законопроекту подали более 10 тыс. поправок, и каким будет финальный документ – сказать точно нельзя.
Вырастет ли стоимость жилья: мнение Минфина
Основной вопрос, который беспокоит потенциальных покупателей нового жилья: возрастет ли для них стоимость квартир после повышения ставок налогов.
В Министерстве финансов заверили, что нормы законопроекта существенно не повлияют на стоимость нового жилья.
«Учитывая, что разница стоимости 1 кв. м жилья в разных районах города Киева достигает почти 100 тыс. грн, при одинаковой себестоимости строительства, налоги не оказывают прямого влияния на стоимость жилья, которая формируется в большинстве случаев спросом на рынке», ‒ заявил министр финансов Сергей Марченко.
Также министр заверил, что отмена льготы по НДС на операции по поставке жилья на вторичном рынке вообще не касается физических лиц, продающих свое жилье.
Норма законопроекта будет касаться посредников на строительном рынке, которые, по словам Марченко, ничего не создавая получают огромные доходы (объем доходов больше 22 млрд грн. в год), а в бюджет не платят ни НДС, ни налога на прибыль.
«Первая поставка нового жилья облагается НДС по ставке 20%, кроме операций по первой поставке доступного жилья и жилья, строящегося с привлечением государственных средств. Они освобождены от налогообложения и эта льгота будет действовать и в дальнейшем», – отметил Марченко.
В Минфине отметили, что с помощью «ресурсного» законопроекта можно будет разрушить махинации вокруг минимизации уплаты налогов при продаже жилья на вторичном рынке.
Как цены коснутся конечного потребителя: мнение экспертов и игроков рынка
По словам управляющего партнера компании DC Evolution Андрея Рыжикова, сейчас действительно есть компании-застройщики, у которых приобрести квартиру напрямую почти невозможно, особенно в Киеве.
«У надежных застройщиков еще на начальных этапах строительства квартиры выкупают посредники, часто они покупают сразу этажами. Далее, через год-полтора эти квартиры продают людям – уже с наценкой (ее устанавливает сам посредник). Проблема возникает в том, что люди, которые хотят приобрести себе жилье, вынуждены переплачивать за него. Соответственно, в правительстве и пытаются решить этот вопрос», – пояснил эксперт.
В то же время, Рыжиков считает, что так или иначе, всего будет платить потребитель, и с введением новых налогов цена на квартиры для них также возрастет. По его словам, налоги уже учтены в новую стоимость, но не озвучены.
Адвокат АО CREDENCE Сергей Бурлаков в комментарии «Слово и дело» заявил, что новый законопроект, прежде всего, возмутил застройщиков, поскольку изменения по уплате НДС на вторую и последующие поставки жилья могут действительно значительно увеличить стоимость квартир.
«Ресурсный» законопроект Кабмина: какие налоги хотят повысить в УкраинеВ Украине может вырасти экологический налог, а также ставки акцизного налога на алкоголь. Детальнее о законопроекте – на инфографике.
«Квартиры всегда стоят столько, сколько за них готовы заплатить покупатели, а за последний год средняя цена на новое жилье уже выросла более чем на 20% из-за резкого подорожания стройматериалов», – отметил эксперт.
Дополнительная налоговая нагрузка может отразиться на цене, а значительное повышение может притормозить темпы продаж квартир – именно этого опасаются застройщики.
«Очевидно, что эти дополнительные расходы будут переложены на плечи клиента, уменьшать свою рентабельность застройщик не будет», – подчеркнул он.
По прогнозу Андрея Рыжикова, подорожание на 20% не будет ‒ в среднем цена вырастет на 10-15% в зависимости от механизма продажи, а некоторые квартиры и вовсе не подорожают.
Например, эксперт приводит ситуацию, которая сложилась вокруг изменений в налогообложении в 2004-2005 годах.
«В то время вообще не было НДС на любую поставку жилья. Ранее продажи были очень просты – подписывали инвестиционные договоры и люди напрямую платили застройщику, он строил и потом отдавал людям квартиры. После введения НДС в 20%, квартиры сразу стали на эти самые 20% дороже. Ни один застройщик не может компенсировать эти проценты за свой счет, поэтому, соответственно, новые квартиры продают по более высокой цене», – объясняет Рыжиков и предполагает, что аналогичная ситуация произойдет и сейчас.
Адвокат Сергей Бурлаков также опасается падения спроса.
«Учитывая то, что большинство объектов финансируется фактически из денег покупателей-инвесторов, то эти опасения понятны. Падение продаж – падение темпов строительства со всеми вытекающими последствиями», – рассказал Бурлаков.
По мнению адвоката Максима Тютюнникова, рост налоговой нагрузки в 3,6 раза значительно ударит как по обычным украинцам, которые покупают недвижимость, так и по застройщикам.
Андрей Рыжиков считает, что законопроект фактически создан для того, чтобы «собрать деньги откуда только можно».
«В правительстве говорят, что таким образом они смогут собрать дополнительные 50-60 миллиардов гривен в бюджет, но нюанс в том, откуда их должны взять те люди, которые будут платить налоги. То есть, эти деньги придется получать за счет внутреннего резерва, а не за счет увеличения спроса, объема, количества», – пояснил представитель компании на рынке недвижимости.
По мнению Рыжикова, государство и без увеличения размера налога могло бы заставить недобросовестных посредников платить.
«После продажи человеком трех и более квартир, налоговая может расценить это как системный бизнес и оштрафовать человека на 50% от неуплаченных налогов и взыскать все налоги. То есть, этим законопроектом хотят усилить то, что уже и так работает», – заявил эксперт.
В то же время, по мнению адвоката Сергея Бурлакова, спекулянты при желании могут обойти новое законодательство, например, оформляя квартиры на своих родственников или подставных лиц.
Напомним, игроки рынка прогнозировали, как вырастут цены на квартиры в 2021 году.
Ранее аналитики «Слово и дело» исследовали, кто и на каких условиях может претендовать на участие в государственных жилищных программах.
Анастасия Дячкина, специально для «Слово и дело».
Регулярну добірку актуальної перевіреної інформації від «Слово і діло» читайте в телеграм-каналі Pics&Maps.
ЧИТАЙТЕ В TELEGRAM
самое важное от «Слово и дело»