Украина простилась с советским прошлым: ЖЭКи больше не у дел

Читати українською
В Украине идет реформа ЖКХ. C 1 июля в действие вступил закон о праве собственности на многоквартирные дома, который делает всех жильцов совладельцами дома, регулирует создание ОСМД и определяет методы управления домом.

Еще в мае Верховная Рада Украины приняла многострадальный законопроект №1565 о праве собственности на многоквартирные дома. Этим документом, который поддержали 256 народных депутатов, в Украине создаются условия для реформы ЖКХ и полного перехода на ОСМД.

«Целью проекта является решение проблем по реализации права собственности в многоквартирном доме, связанных с необходимостью создания условий для эффективной эксплуатации и содержания общего имущества многоквартирных домов, а также определения альтернативных методов управления», – отмечается в пояснительной записке к закону, который вступил в силу 1 июля.

Что будет с нашими домами?

Документ вводит в Гражданский кодекс понятие «многоквартирный дом». Таким считается жилой дом, в котором три или более квартир. Владельцы этих квартир считаются совладельцами дома и земельного участка, на котором стоит дом. Этот земельный участок – «подарок от государства» – передается в собственность совладельцев бесплатно в порядке, установленном Кабинетом министров. Кроме земельного участка, в собственность передаются также все здания, сооружения и придомовая территория.

При этом законом установлено, что общее имущество не может быть разделено между совладельцами. Примечательно, что и кредиторы не могут требовать выделения части имущества совладельца многоквартирного дома в натуре, для уплаты долгов.

Документ определяет права совладельцев, нормирует обязанности и вопросы ответственности. Также регулируется компетенция собрания совладельцев и порядок принятия ими решений по управлению многоквартирным домом, уточняется правовой статус ОСМД, который считается не предпринимательским обществом. Более того, также предусматривается введение института управляющего, которого могут нанимать жители дома, и самостоятельного управления домом.

Таким образом, для того, чтобы принять любое решение относительно дома (будь то ремонт или заключение договора с поставщиком услуг), владельцы квартир должны создать собрание, которое и будет управлять домом. В противном случае, такому дому будет назначен управляющий от органов местного самоуправления. Стоит отметить, что «управляющий» – это физлицо-предприниматель или юридическое лицо. То есть организация, которая будет заниматься управлением в доме за установленную цену.

Работает управляющий на основании договора о предоставлении услуг, стоимость которых определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим. Сам договор – типичный. Подписывается он всеми жильцами и заключается с управляющим на один год. В случае, если жильцы не откажутся от услуг управляющего через 11 месяцев после начала работы, договор автоматически продлевается еще на год.

Собранием жильцов также принимаются решения о распоряжении общим имуществом, проведении текущих и капитальных ремонтов и выборе подрядчиков для выполнения таких работ, определения перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Кроме того, каждый совладелец должен получить полную техническую информацию о доме и других совладельцах. То есть жильцы должны знать, кто является владельцами других квартир и нежилых помещений в этом доме. Все собрания и решения протоколируются и подписываются. Позже сшиваются и хранятся в порядке, установленном Кабмином.

Сделай сам

По сути, жильцы не только освобождаются от монополии ЖЭКов, но и получают весь набор ответственности за сохранность дома и предоставление коммунальных услуг. Обслуживать многоквартирные дома будут частные фирмы, которые выберут сами жильцы. То есть совладельцы дома сами будут решать, какая фирма и за какую цену будет вывозить мусор, убирать придомовую территорию, мыть подъезды, красить лавочки. Стоит отметить, что такая практика широко используется в Европе.

Плюсы для небольших новостроек тут очевидны. Но вот со старыми домами могут возникнуть серьезные проблемы. Например, капитальный ремонт треснувшей «хрущевки», впрочем, как и косметический, полностью перекладывается на кошельки его жильцов. Кроме того, созданием ОСМД не решается проблема часто невысокого качества предоставляемых услуг монополистами в сфере газа, электроэнергии, воды.

Вторая проблема ждет совладельцев крупных домов. Ведь согласно закону, решение считается принятым, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. В таком случае, владельцы нескольких квартир или квартир с большим метражом имеют больший удельный вес в принятии решений, чем владельцы «однушек», из-за чего однозначно будут возникать склоки и ссоры между жильцами.

Тем не менее, несмотря на очевидные минусы, эксперты оценивают вступивший в силу закон положительно. «Это очень позитивный закон, который решает проблемы уже действующих ОСМД, в частности, при создании и деятельности. Он говорит о том, что дом нужно списать с баланса городских властей, и таким образом, дом автоматически переходит в управление ОСМД и люди сами могут решать, как им управлять: самостоятельно или с помощью управляющей компании. Кроме того, в любом случае, даже если ОСМД не создается, люди большинством могут решить, кто будет заниматься управлением и предоставлением коммунальных услуг. Это уже будет решать не местное самоуправление, а владельцы многоквартирного дома: люди могут изменить свой ЖЭК, или наоборот – оставить его, но пересмотреть условия работы и услуг. То есть закон дает гораздо больше возможностей людям влиять на качество жизни в своем доме», – объясняет закон «Слову и Делу» эксперт «Реанимационного пакета реформ» по вопросам энергетического сектора и координатор жилищно-коммунальных программ гражданской сети «ОПОРА» Татьяна Бойко.

Но, по ее мнению, в связи с тем, что местные органы будут назначать управляющего тем, кто не определился, управление будет происходить с помощью все тех же ЖЭКов, если не поменяется законодательство или не появятся новые игроки на «рынке».

«Управляющий, который назначается органами местного самоуправления – это не человек, а организация, которая предоставляет услуги по управлению. Это аналог сегодняшнего ЖЭКа. Фактически, ранее происходило тоже самое – местные органы назначали ЖЭК без согласования с владельцами квартир. Закон дает просто год времени, чтобы люди сами определились, как будет проходить управления домом. Если не изменится законодательство и не появятся новые игроки на рынке, то, скорее всего, власть назначит управляющим тот же ЖЭК. Но будут ли случаи злоупотреблений управляющими, зависит от активности людей. Пока у нас нет справедливой системы судов, ситуации могут быть разные», – подытоживает Бойко.

Анастасия Оратовская, специально для «Слово и Дело»


Подписывайтесь на наши аккаунты в Telegram и Facebook, чтобы первыми получать важные новости и аналитику.


Загрузка...