Одна из норм, касающаяся отмены платы за аренду, проекта закона о дополнительных социальных и экономических гарантиях в связи с распространением COVID-2019, принятого нардепами 30 марта, может привести к конфликтам между арендаторами и арендодателями. Об этом в комментарии «Слово и дело» рассказал адвокат «Столичной коллегии адвокатов» Геннадий Дубов.
Уже сейчас эту норму законопроекта трактуют как освобождение нанимателей от аренды за пользование имуществом с момента установления карантина Кабинетом министров 11 марта, до его завершения.
Как пояснил Геннадий Дубов, статья 762 Гражданского кодекса, предусматривает, что если по причинам, не зависящим от арендатора, он не может пользоваться недвижимым имуществом, то он может не платить аренду за этот период.
Коммуналка, НДС и субсидии: есть ли риск неплатежей и что облегчит оплату счетовМэр Киева Виталий Кличко просит Кабмин отменить НДС на коммунальные тарифы из-за вспышки коронавируса.
«Эта норма всю жизнь существовала, но нардепы зачем-то дописали в Переходные положения Гражданского кодекса еще один пункт, что на время карантина арендатор освобождается от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса, не поменяв и запятой в этой норме», – сказал юрист.
Геннадий Дубов обратил внимание, что в данном случае не идет речь о форс-мажоре, потому что наступление обстоятельств непреодолимой силы освобождает от ответственности за нарушение обязательств, но не освобождает от выполнения самих обязательств. На основании форс-мажора могут быть исключены штрафы и пеня за просроченный платеж, но платить все равно надо.
«На месте арендатора я бы толковал новую норму таким образом, что карантин приравняли к обстоятельству, которое в любом случае делает невозможным использование недвижимости, поэтому можно не платить за аренду. На месте арендодателя я бы толковал абсолютно иначе: чтобы освободить арендатора от арендной платы, нужно доказать, что он реально не имел возможности пользоваться недвижимостью. Должно быть обстоятельство, которое не дает возможности ни арендатору, ни собственнику использовать недвижимость. При этом собственник не понес ущерба, потому что он и сам не мог бы пользоваться этой недвижимостью», – сказал юрист.
Получается, что эта новая норма не освобождает от оплаты арендной платы, но закладывает конфликт, потому что дает возможность арендатору на спекулятивные трактовки.
По словам юриста, заплатить придется, если человек живет в съемной квартире или арендует помещение под аптеку, продуктовый супермаркет, магазин, торгующий дистанционно и доставляющий товар, и при этом арендующий склад, то есть – всем тем, кто может фактически использовать помещение. При этом такие обстоятельства, как падение спроса и отсутствие клиентов, не освобождают от ответственности за исполнение обязательств о оплате аренды.
В Гражданском кодексе изначально была и продолжает существовать норма, в соответствии с которой арендатор имеет право обращаться за снижением арендной платы.
«По ч. 4 ст. 762 Гражданского кодекса наниматель имеет право обращаться за уменьшением платы: если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность использования недвижимости существенно уменьшится. Например, если я как адвокат арендую кабинет в офисном центре и в связи с тем, что из-за карантина стало меньше клиентов, я могу извлекать меньше пользы из этой комнаты. Тогда я иду к арендодателю и прошу уменьшить мне арендную плату на время существования таких обстоятельств. Этот механизм продолжает действовать», – пояснил Дубов.
При этом юрист отметил, что в новой норме вписали буквально: «с момента установления карантина и до его завершения наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса». В свою очередь, эта статья предполагает, что «наниматель освобождается от платы на время, за которое он не может пользоваться имуществом, когда оно не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает».
То есть, в принципе, у нанимателя не должно быть физической и теоретической возможности использовать недвижимость.
«Карантин должен полностью исключать возможность использования имущества. Скажем, рестораны, может быть, действительно попали в такое положение, исходя из полного запрета их деятельности. Остальным платить в любом случае надо. Главная проблема заключается в том, что законодатель прописал это настолько нечетко, что возможность двойных толкований породит конфликты. После событий 2014 года появилась обширная судебная практика, в том числе по форс-мажору, и очень редко арендаторы выигрывали», – напомнил юрист.
Ранее «Слово и дело» писало, что государство не будет покрывать долги по аренде жилья во время карантина.
Также мы собрали прогнозы экономистов о том, что будет с экономикой Украины после пандемии.
Получайте оперативно самые важные новости и аналитику от «Слово и дело» в вашем VIBER-мессенджере.
ЧИТАЙТЕ В TELEGRAM
самое важное от «Слово и дело»