С началом полномасштабной войны в Украине рынок недвижимости практически приостановился. Также до начала мая не работал Государственный реестр прав на недвижимое имущество, через который собственно и проходят все транзакции по недвижимому имуществу. В то же время, уже по состоянию на июнь цены на новые квартиры выросли почти по всей стране. «Слово и дело» пообщалось с экспертом рынка недвижимости Викторией Берещак и разобралось, что происходит с рынком в Киеве, как менялась ситуация с начала войны и какие факторы на это влияли.
Как изменились цены на новостройки в Киеве
По данным компании ЛУН, на май средняя цена за квадратный метр в киевской новостройке составляет 43 тысячи грн, минимальная цена – 27,6 тысяч грн/м².
Если смотреть на динамику цен с начала полномасштабной войны, наибольший скачок произошел в период с марта по апрель. Так, в марте средняя стоимость новостройки в столице составила 35,6 тысячи грн за квадратный метр, а уже в апреле – 40 тысяч грн/м².
Аналогичный скачок цен наблюдался и по минимальной цене в новостройках, однако за май стоимость одного квадратного метра заметно снизилась. Если в апреле минимальная цена за квадратный метр составляла 29 тысяч грн, то уже в мае – 27,6 грн/м².
Средняя цена по классам жилья в феврале и мае выглядела так:
- эконом: 24 700 и 29 000 грн/м²;
- комфорт: 28 300 и 37 100 грн/м²;
- бизнес: 54 600 и 56 900 грн/м²;
- премиум: 81 000 и 111 200 грн/м².
Таким образом, за три месяца больше всего возросла цена на жилье комфорт класса и премиум.
Средняя цена м² в пригороде Киева за февраль составила 22 тысячи гривен. Соответственно, чем ближе к Киеву, тем больше цена.
Например, стоимость квадратного метра в новостройке в Ирпене составила 24,1 тысяч гривен, в Буче – 20,6 тысяч грн/м², в Гостомеле почти так же.
В апреле средняя цена за квадратный метр в пригороде столицы снижалась до 21,6 тысячи грн/м².
За май средняя стоимость новостройки под Киевом составила 23 тысячи грн/м². В Буче, Ирпене и Гостомеле подавляющее большинство продаж и строек приостановлено, поэтому нет информации о средней стоимости жилья там.
Какие фазы переживал рынок с начала вторжения
Говоря о динамике рынка недвижимости, нужно учитывать несколько ключевых аспектов – реальное состояние спроса, предложения, а также активность строительства (если речь идет о сегменте первичной недвижимости).
Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак выделила три фазы, которые пережил рынок недвижимости с начала вторжения.
«С начала полномасштабной войны россии против Украины и до начала мая, когда в Украине заработал Государственный реестр прав на недвижимое имущество, рынок успел пережить фазу шока, замораживания и даже вплотную подошел к периоду постепенного восстановления», – рассказала эксперт в разговоре со «Слово и дело».
По ее словам, если в марте-начале апреля даже речь не шла о каком-либо возобновлении активности на площадках или появлении реальных покупателей (все сделки без реестра были бы вне правового поля, а следовательно не гарантировали бы никаких прав на недвижимое имущество по факту передачи денег продавцу), то уже с началом последнего весеннего месяца ситуация улучшилась.
«Давайте построим новое»: интервью координатора Большого строительства о послевоенном восстановленииВедущую роль в восстановлении страны и до, и во время войны сохраняет за собой Офис президента. Юрий Голик, координирующий Большое строительство, ответил Слово и дело на основные вопросы восстановления Украины после войны.
«Во-первых, девелоперы, как и общество в целом, начали адаптироваться к новым реалиям и определяться с дальнейшими действиями и с пониманием, что этот шторм надолго. В регионах, где было относительно спокойно постепенно возобновлялось строительство – это касается западных областей, а также Одессы, впоследствии к когорте избравших работать здесь и сейчас присоединились киевские компании», – отметила Берещак.
Она добавила, что хоть май и стал «урожайным» на официальные заявления по возобновлению строительства, однако фактически это не всегда означало, что уже с первого дня на площадках начнется работа.
«У девелоперов возникли серьезные проблемы с логистическими цепочками и поставкой строительных материалов, некоторые популярные украинские производители потеряли производство из-за обстрелов или оккупации, что приводит к существенному дефициту. Есть компании в бизнес-сегменте, заточенные на иностранный рынок, особенно что касается инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, что сейчас делает невозможным для них возобновление работ. Просто из-за нехватки комплектующих», – объяснила эксперт рынка недвижимости.
Вторая существенная проблема девелоперов – нехватка квалифицированных рабочих рук на производстве.
«Мужчины, которые раньше годами работали на стройплощадках, сейчас защищают страну в рядах ВСУ, ТРО и добробатах, некоторые разъезжались по домам в регионы в самом начале от неопределенности, поэтому ощущается колоссальная нехватка строителей», – подчеркнула Виктория Берещак.
Третий фактор, который выделила эксперт – психология войны и ощущение неопределенности, невозможности контролировать бизнес-процессы начиная от прогнозируемого уровня спроса и завершая потенциальной военной угрозой в будущем.
Новая модель работы компаний
По словам эксперта по рынку недвижимости, многие компании, осознавая потенциал строительного сектора и его значимость в послевоенном восстановлении, учитывая промежуточные итоги потерь от войны, решают все же не стоять в стороне и начинают постепенно выстраивать новую гибкую модель работы.
В основном принцип ее такой: аудит на площадках, накопление ресурса строительных материалов, переподписание контрактов с поставщиками, поиск альтернатив и т.п., поиск свободных рук, накопление человеческого ресурса, работы прежде всего на тех объектах, где степень готовности не менее 60%.
«Несмотря на панические прогнозы и пессимистические мнения, что покупателя на рынке не будет, ситуация в реальности выглядит гораздо лучше, чем можно было ожидать», – отметила Берещак.
В целом, за май-начало июня по данным возобновивших активность девелоперов, стабильно фиксируется рост уровня звонков и запросов, добавила эксперт.
Когда в Киеве возобновится довоенная динамика
Хотя в отдельных западных регионах страны наблюдается положительная динамика возобновления на рынке, говорить то же самое о столице еще рано.
По мнению Виктории Берещак, до конца лета, при сохранении ситуации на фронте и в тылу примерно на таком же уровне, у столицы также есть шанс получить восстановление спроса на четверть от довоенных масштабов.
«Уже есть несколько тенденций, подсказывающих, в сторону чего нацелен спрос. В первую очередь, ЖК с высокой степенью готовности и девелоперы, не имитирующие работу, а по факту демонстрирующие динамику строительства. Покупателю нужно будет время, чтобы отследить эту динамику, поэтому срок от решения до сделки увеличится не менее чем на 4 недели», – отметила эксперт.
Второй фактор – это локация и концепция комплекса, которая предусматривает дополнительные уровни защиты, комьюнити, где все друг друга знают, а инфраструктура будет удовлетворять базовые потребности без необходимости тратить время и бензин, условно чтобы поехать на прогулку с детьми.
«В-третьих, рост спроса на финансовые инструменты от девелопера: рассрочка на 3-5 лет будет весьма популярна с учетом падения уровня реальных доходов и платежеспособности покупателя», – рассказала эксперт рынка недвижимости.
Относительно вторичного рынка - с открытием реестров все произошло тоже не так, как рисовали пессимисты, считает эксперт.
«Они ожидали безумный ценовой демпинг и истерию собственников, падение ценника чуть ли не на 40-50% в Киеве, однако фактически этого не произошло. Отдельные случаи снижения стоимости довоенной действительно есть, но дисконт достигает до 15% и не более. Предложение выросло незначительно: в зависимости от района этот показатель составляет от 10 до 20%. Покупатель на вторичке есть, но довольно сдержан и пока колеблется относительно выбора квадратов в пользу нового строительства или уже готового жилья», – рассказала Берещак.
Почему не стоит ожидать обвала цен на недвижимость
Самый популярный вопрос, возникающий, говоря о рынке недвижимости: будет ли обвал цен? Если коротко – ждать его не стоит.
«Обвала не будет, если учесть факт роста себестоимости строительства (цены на строительные материалы, дефицит рабочей силы, стоимость горюче-смазочных материалов и т.д., – Ред.). Да, уменьшенный спрос действительно будет сдерживать рост цен, однако строить себе в минус никто не станет, а перспективы восстановления, инвестиционного и реального потребительского интереса к квадратам у нас есть. Отдельно следует учитывать и курсовые показатели в паре гривна-доллар, что приведет к росту стоимости в гривне», – пояснила Виктория Берещак.
По ее словам, корреляция спроса и предложения, по всей вероятности, будет происходить за счет отказа девелоперов от старта новых проектов.
«Ликвидные лоты будут постепенно вымываться с рынка, при том, что заинтересованность и потребность в жилье будет расти пропорционально тому, как страна будет адаптироваться к новым реалиям. Состояние оцепенения проходит, жизнь продолжается. К сожалению, в жестких для нас реалиях», – отметила эксперт.
Что касается вторичного рынка – то здесь есть шанс несколько месяцев иметь лучшие показатели продаж. Это связано с тем, что девелоперы будут восстанавливать реальную активность и адаптироваться к условиям.
«Но потом, думаю, его ждет спад заинтересованности покупателя с деньгами. И там уже назревает интересный момент: пойдут ли владельцы на существенные дисконты, чтобы вернуть покупателя с деньгами. Вопрос для меня пока открытый», – считает Виктория Берещак.
Что ждет украинский рынок недвижимости после завершения войны
Пока прогнозировать, что будет с рынком недвижимости после завершения войны очень сложно, ведь есть слишком много моментов, от чего это зависит. В первую очередь это ситуация на поле боя и то, с чем мы фактически выйдем на момент окончательного прекращения огня.
«Я более чем убеждена, что нас ждет сложный и активный период послевоенного восстановления, где жилищное строительство будет занимать львиную долю. А учитывая, что в процессе строительства жилья заняты дополнительно 40 отраслей, это сразу стимулирование экономики, в том числе новые рабочие места, налоговые поступления и т.д.», – отметила Виктория Берещак.
Она подчеркнула, что без стимулирования отрасли (в частности, финансовыми программами поддержки платежеспособности населения, которое потеряло жилье из-за войны), без форматов государственно-частного партнерства, где компаниям за воплощение социально важных проектов вроде застройки разрушенных микрорайонов, сооружения постоянного жилья для тех, кто потерял имущество, восстановления школ, садов, больниц будет гарантировать, например, льготных условий аренды земельных участков или частичноое финансирование проекта за счет грантов,** нам не обойтись**.
Напомним, ранее мы публиковали интервью с координатором Большого строительства о послевоенном восстановлении, о том, какая роль в этом процессе отведена иностранцам и украинцам и есть ли гарантии, что теперь все будет лучше, чем раньше.
Анастасия Дячкина, специально для «Слово и дело».
ЧИТАЙТЕ В TELEGRAM
самое важное от «Слово и дело»