Президент Владимир Зеленский в конце апреля в своем видеообращении к украинцам объявил о старте программы ипотечного кредитования под 10%. Эта программа наряду с кредитованием малого и среднего бизнеса под 5-7-9%, должна стать одним из основных стимулов для рядовых украинцев оставаться в своей стране и активизировать деловую жизнь.
Уже в начале мая Кабмин и Нацбанк должны были представить детали программы ипотечного кредитования. Впрочем, реализовать подобную инициативу главы государства в экономических условиях, в которых оказалась Украина, не так просто. К тому же, для существенного уменьшения ставок по ипотечным кредитам нужна достаточно прочная финансовая система, работа которой будет проверена многими годами стабильных отношений между заемщиками, бизнесом, банками.
Пока неизвестного в уравнении «доступная ипотека» больше, чем самих данных. Даже цифра в 10% для многих стран Европы и мира является высокой. Привлекательность самой идеи ипотечного кредитования заключается в ее продолжительности, именно за счет этого банк может максимально снизить процентную ставку.
Кроме того, величина ставки и вообще возможность участия в ипотечной программе кредитования может зависеть от многих параметров. Например, от сроков кредита, возраста заемщика, величины первого взноса и тому подобное. Так, средняя стоимость ипотечной ставки в Италии составляет 1,7%, в Испании – 2%, в Чехии – 1,9%, а в Дании вообще может составлять лишь 0,65%.
Насколько реальными могут быть планы главы государства и его команды реализовать программу доступного ипотечного кредитования? Что скажут банки, а что – рядовые украинцы?
Горизонт планирования vs доверие
Амбициозную цель запустить ипотечное кредитование ставили перед собой уже много правительств подряд начиная с середины 2000-х годов. Тогда украинские банки и заемщики сильно обожглись историей о валютном кредитовании ипотечных кредитов. «Мыльный пузырь» постоянного роста цен на недвижимость лопнул, что имело множество негативных последствий как для экономики и финансового сектора, так и для каждого украинца, в частности.
Ипотечные кредиты – длинные кредиты, средние сроки погашения которых в разных странах составляют разную величину. Как правило, речь идет не менее чем о 10-15 годах, и больше. А, например, в развитой Швейцарии ипотечный кредит можно оформить пожизненно, до 100 лет.
В Украине такой горизонт планирования просто невозможен, ведь нужно учитывать множество рисков, с которыми столкнется как заемщик, так и банки. Речь идет об извечной истории о низком доверии к финансовому сектору и в целом – к распределению рисков в нашей стране.
К тому же, чтобы снизить кредитные ставки, банкам придется автоматически снизить и ставки по депозитам. Если предположить, что ипотека может стоить тех же 10% годовых в национальной валюте, то и ставки по депозитам должны снизиться до более низких показателей, а сроки их возврата должны вырасти. Конечно, количество желающих вложить деньги под низкие процентные ставки уменьшится, а значит найти достаточные ресурсы для запуска доступной ипотеки банкам будет крайне трудно.
Возможности банков
Нацбанк уже более года планомерно уменьшает учетную ставку – показатель, на который должны равняться банки в реализации своей финансовой модели заработка и взаимоотношений с клиентами. Чем ниже учетная ставка, тем доступнее должно быть кредитование.
Однако украинские банки пока не готовы к резкому уменьшению ставок по ипотечным кредитам. К тому же, подобную услугу вообще предоставляют достаточно ограниченное количество финансовых учреждений, ставки же по ипотечным кредитам колеблются в среднем на уровне 15-18%. Это уже существенный прогресс, однако условия для заемщиков все равно остаются крайне суровыми: достаточно большой первый взнос (от 30%), высокая официальная заработная плата или иной доход, безупречная репутация и наличие такого же поручителя.
Но самое главное – на ипотечные ставки влияет еще ряд важных факторов, которые не зависят от работы только одних банков. Это и положительная динамика ВВП, величина инфляции, наличие резервов и эффективных страховых программ, общее состояние экономики. Конечно, банки учитывают возможности рынка, ведь не могут работать себе в убыток.
Рынок не готов?
Конечно, саму программу доступного ипотечного кредитования можно запустить в том или ином виде. В Украине уже давно запущена программа молодежного кредитования для лиц моложе 35 лет. Ставка для заемщиков, не имеющих детей: 3% годовых. А для заемщика, который имеет одного ребенка, уплата процентов за пользование кредитом вообще отменяется.
Впрочем, сама программа работает за счет компенсации из средств госбюджета. Если они не заложены или их просто не хватает на всех желающих, воспользоваться подобной программой могут крайне малое количество украинцев. Большинство или годами ждут своей очереди, чтобы принять участие в подобной программе, или решают проблему с жильем собственными усилиями.
Сейчас полноценный рынок ипотеки не работает еще и потому, что даже при имеющихся высоких ставках банки предоставляют кредитные средства обычно под «вторичную» недвижимость. При этом в классическом варианте ипотека должна предоставляться прежде всего для первичной застройки. Сейчас этот рынок настолько рискованный, что банки просто предпочитают лишний раз не создавать себе проблем.
В целом при покупке «вторички» заемщик должен соответствовать достаточно высоким требованиям – продемонстрировать готовность внести от 30% и более от стоимости недвижимости, высокий легальный доход, и предложить состоятельного поручителя. Кое-где доход домохозяйства (например, из двух человек) должен составлять от 40-50 до 80-100 тысяч гривен в месяц. Это, конечно, далеко не соответствует критерию средних заработков рядовых украинцев.
Объемы строительства жилья в Украине в последние годы впечатляют. Поэтому потенциально ипотека может стать хорошим инструментом и возможностью удовлетворить рынок недвижимости для всех: застройщиков, заемщиков-покупателей и банки.
Впрочем, учитывая реалии приближения экономического кризиса, который еще и усилится посткарантинным падением доходов едва ли не для всех украинцев, надеяться на скорое восстановление ипотечного кредитования по рыночным механизмам в 2020 году не стоит.
Александр Радчук, специально для «Слово и дело»