Плохая «Перспектива»
– Лифт не работает. Снова. Тащила детскую коляску на десятый этаж, – жалуется в вайбер-группе жительница ЖК «Перспектива» – киевского долгостроя, застройщик которого «забыл» заключить договоры с коммунальными службами, бросив владельцев квартир на произвол судьбы с их проблемами.
Наивные инвесторы надеялись получить комфортное жилье в спальном районе Киева на улице Драйзера, 40. А их будни превратились в длительную войну за качественные жилищно-коммунальные услуги. В доме регулярно ломается лифт, не работает отопление, развелись крысы, а «круглосуточная охрана» куда-то исчезает.
Впрочем, самое страшное для жильцов позади – в декабре 2018 года было отменено майское решение Хозяйственного суда города Киева о сносе дома, который был возведен незаконно – на земельном участке, предназначенном для строительства школы.
Чтобы не оказаться на улице, инвесторы неоднократно митинговали под стенами суда и Киевсовета и подключили к болезненному процессу борьбы городских депутатов. И таки победили.
По словам советника киевского городского головы Дмитрия Белоцерковца, ЖК «Перспектива» является одним из 43 незаконных недостроев скандального застройщика Анатолия Войцеховского, которого сейчас судят за присвоение средств инвесторов, неуплату налогов и создание бандгруппировки для захвата земли.
Впрочем, несмотря на громкий скандал, бизнес-партнеры Войцеховского продолжают его дело, в результате чего на карте Киева появляются новые незаконные долгострои.
Так, в самом сердце столицы – в Шевченковском районе на улице Украинской, 6 – сейчас строится ЖК эконом-класса «Шевченковский квартал». ЖК состоит из двух зданий высотой 22 и 25 этажей – и только через несколько лет после начала строительства выяснилось, что они возводились с многочисленными нарушениями строительных норм. В результате страдают рядовые граждане, которые охотно покупали дешевые квадратные метры рядом с метро и двумя парками.
Впрочем, проблемное строительство – это не единственная общая черта между ЖК «Перспектива» и ЖК «Шевченковский квартал».
По интересному стечению обстоятельств, к строительству обоих жилых комплексов имеет прямое отношение Олег Репа, который начал свое плодотворное сотрудничество с Анатолием Войцеховским еще в 2008 году, став гендиректором подконтрольной Войцеховскому скандальной строительной корпорации «Укогруп». А когда стартовал проект ЖК «Перспектива», его генподрядчиком стала компания «Киивмонтажбуд», которой владеет Олег Репа. Еще чуть позже, к середине 2018 года, девелопером «Шевченковского квартала» была компания ООО «Рон Стоун», которую основал Олег Репа.
Как и в случае с ЖК «Перспектива», строительство «Шевченковского квартала» движется очень медленно. Потому что, по данным Генпрокуратуры, генподрядчик жилого комплекса – ООО «ПКФ «Фарбы Украины» – перечислял средства инвесторов на счета целого ряда фиктивных фирм. Иными словами, деньги на стройматериалы и на ведение работ достались компаниям, зарегистрированным на подставных лиц в местах массовой регистрации и в офшорах.
Сейчас ГПУ подозревает организаторов строительства в самоуправстве, мошенничестве и уклонении от уплаты налогов в особо крупных размерах. В уголовном производстве расследуется факт завладения должностными лицами ООО «ПКФ «Фарби Украины» в 2016-2017 годах средствами инвесторов в особо крупных размерах во время купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество.
Мы же попробуем выяснить, на что были потрачены средства инвесторов ЖК «Шевченковский квартал». Поэтому для начала идем в офис этого жилого комплекса под видом потенциальных инвесторов.
Выбираем дешевую квартиру
Сейчас у жилого комплекса «Шевченковский квартал» нет разрешительных документов на земельный участок, а лицензия генподрядчика аннулирована. Впрочем, офис продаж работает не только в будни, но и в выходные дни – сейчас здесь период безумных скидок. Квартиры продают по 15-16 тысяч гривен за квадрат, в то время как в других жилых комплексах в этом же районе средняя стоимость жилья составляет 24-28 тысяч гривен за один квадратный метр.
И хотя интернет кишит новостями об этом скандальном строительстве, низкая цена соблазняет самостоятельно проверить, правда ли то, что строительство заморожено, а с документами проблемы.
Менеджер по продаже Владимир пригласил меня на объект уже на следующий день после моего звонка. В офис продаж, расположенный на первом этаже ЖК, впускают только по предварительной договоренности. Сейчас за порядком на ЖК «Шевченковский квартал» следит один охранник и стая собак с выводком щенков.
В двухкомнатном офисе сидят аж три менеджера по продажам. Работают в активном режиме: с понедельника по субботу – с 9 утра до 7 вечера.
«У нас есть очень выгодные варианты от 500 тысяч гривен за однокомнатную квартиру. Если внесете 50% предоплаты, можем оформить беспроцентную рассрочку на 24 месяца. Это значит платеж по 10 тысяч 417 гривен ежемесячно, – демонстрируя различные варианты планировок квартир под шум перфоратора, Владимир расхваливает жилой комплекс. – Вы не обращайте внимания на шум. Это у нас коммуникации разводят по квартирам. Финальная стадия в этой секции. Но здесь квартиры уже распроданы. Можем предложить варианты в секциях №2 и №3».
Несмотря на заверения Владимира в том, что «Шевченковский квартал» строят без задержек, пока мы бродили по этажам жилого комплекса, мы не встретили на строительной площадке ни души. Шум перфоратора у офиса – единственное, что выдавало присутствие хоть какой-то жизни в этом огромном доме.
– А с документами у вас все в порядке? – спрашиваю я, вернувшись в офис.
– Да. Полный порядок! – без тени сомнения ответил Владимир. – Все разрешения можем вам отправить по электронной почте.
Владимир сдержал обещание и прислал два десятка страниц с документами. Но, как и большинство покупателей квартир, в юридических коллизиях я могу легко запутаться. Многие цветных разрешений, печатей и подписей создают для рядового инвестора иллюзию законности процесса строительства. Даже Олег Репа признался в том, что купил десять квартир в этом ЖК.
Но есть и более предусмотрительные инвесторы. Например, Виктор Козаков зарабатывает на строительных инвестициях – покупает квартиры в ЖК на этапе строительства, после сдачи объекта в эксплуатацию делает в квартирах ремонт, а потом продает дороже. Разница в цене купленного и проданного жилья – это и есть его прибыль.
«Мы – одновременно строительная организация и в то же время являемся инвесторами. Знаем все комплексы в Киеве. Несколько лет назад ЖК «Шевченковский квартал» был нам интересен, планировали вложить туда деньги, чтобы перепродать после ремонта. Была интересная цена 16 тысяч гривен за метр во второй секции. К тому же место зеленое и транспортная развязка хорошая», – рассказывает инвестор.
Казаков передал документы жилого комплекса на юридическую экспертизу и получил неутешительный вывод экспертов: никто не смог дать хотя бы минимальную гарантию того, что комплекс достроят до конца.
«Мы решили не вкладывать средства. Потому что здесь целая куча проблем: провалены сроки завершения строительства, конфликты с местными жителями, и участок колледжа, который с нарушениями забрали. Застройщики говорят, что они все «порешают». Но это всегда влечет за собой то, что объект будет недофинансирован. Потому что вместо того, чтобы тратить деньги на строительство, средства идут в карманы решал», – подытожил Козаков.
Деньги на новый проект
Проанализировав банковские выписки, данные Генпрокуратуры и рабочую документацию ЖК «Шевченковский квартал», мы наткнулись на очень хороший жилой комплекс, который и поглотил часть средств обманутых инвесторов. Называется он Rich House и расположен рядом с парковой зоной в Голосеевском районе Киева – на улице Столетова, 50-50а.
Этот компактный жилой комплекс бизнес-класса строят уже более двух лет. В здешнем отделе продаж потенциальных инвесторов убеждают в том, что они ничем не рискуют, мол, «строительство будет завершено, ибо 100% средств на строительство у застройщика были еще до начала реализации проекта».
Впрочем, менеджеры по продаже не говорят ни слова о том, что деньги на строительство Rich House были взяты из карманов инвесторов ЖК «Шевченковский квартал».
Согласно финансовым документам, имеющимся в нашем распоряжении, ООО «Картель Буд» (генподрядчик ЖК «Шевченковский квартал») получил на свои счета средства от инвесторов, а затем, начиная с августа 2017 года, начал вкладывать их в строительство квартир в ЖК Rich House, приобретя имущественные права на жилье. А через два месяца «Картель Буд» и сам начал активно участвовать в строительстве ЖК Rich House в качестве подрядчика.
Кроме этого, проанализировав документацию жилых комплексов «Перспектива», «Шевченковский квартал» и Rich House, мы видим, что к их строительству имеют отношение одни и те же фирмы и одни и те же люди. Неудивительно, что все эти объекты имеют схожие проблемы.
Мы спросили у Ирины Матвиенко, директора ООО «999», которой принадлежит земельный участок, на котором строится ЖК Rich House, о том, кто курирует строительство этого жилого комплекса. По ее словам, как и в случае с ЖК «Шевченковский квартал», непосредственное отношение к ЖК Rich House имеет соратник Войцеховского Олег Репа.
«Договор о долевом участии в строительстве между ООО «999» с ООО «Юстис-Групп» (которая является генподрядчиком) был подписан в присутствии Олега Репы. Тогда, в начале нашего сотрудничества, я была уверена, что Репа – порядочный человек. Все решения в строительстве принимает Репа», – пояснила Матвиенко.
Факт такого сотрудничества объясняет, почему, несмотря на то, что ЖК Rich House не имеет проблем с землей и строится согласно правилам и законам, проект готов менее чем на половину: в одной из трех секций коробка не готова полностью.
Рядовой покупатель может подумать, что два года – это не так уж и много для многоэтажки с площадью квартир 4,2 тысячи квадратных метров. Но на самом деле подобные объекты при наличии 1) всех разрешительных документов, 2) средств и 3) бригады из 10-20 человек можно возвести менее чем за год.
«На фундамент уйдет три месяца, на коробку из кирпича – четыре месяца, кровля – один месяц, – объясняет эксперт по недвижимости Иван Калинин. – Остекление, разводка электричества, сантехники может происходить параллельно. На внутреннюю отделку и благоустройство – два месяца. Здесь также есть много переменных – например, если речь идет о монолитном каркасе, то в зимний период бетону требуется больше времени для набора прочности, поэтому скорость может снижаться».
Перед тем, как вкладывать деньги в дом на этапе строительства, следует не только внимательно изучать документы, но и не лениться внимательно присмотреться к тому, как ведутся на объекте строительные работы и сколько людей в них задействовано.
Менеджеры по продажам убеждают, что у застройщика есть 100% суммы на строительство. Но, несмотря на то, что жилой комплекс получил разрешение от ГАСК на строительство еще в октябре 2016 года, строительство началось только через полгода – в апреле 2017 года. В течение последних двух лет процесс строительства периодически останавливался – несколько месяцев техника работала, а потом на несколько месяцев наступало затишье.
«На смене должно быть не менее десяти человек. Прораб должен быть на месте как минимум 70% времени», – подсказал мне прораб с двадцатилетним стажем Василий Полищук.
Мы прислушались к советам профессионалов и отправились на стройплощадку ЖК Rich House. Придя сюда под видом потенциальных инвесторов около трех часов дня, прораба на месте мы не застали.
– Прораб был сегодня? – спрашиваю у здешнего охранника.
– Еще не было.
– А когда он придет?
– Позже. Возможно.
Несмотря на то, что менеджер Светлана из отдела продаж убеждала, что на строительстве задействовано полтора десятка строителей, мы за четыре визита видели на объекте всего 3-5 человек в рабочей форме.
Деньги – в пропасть
По оценкам Минрегионстроя, средняя стоимость жилья в Киеве составляет 13 тысяч 849 гривен за квадрат. Если брать эту цифру за основу, на строительство ЖК Rich House нужно как минимум 58,6 миллиона гривен. В эту стоимость входит сооружение непосредственно квартир, а также паркинга, мест общего пользования и встроенных нежилых помещений.
Согласно данным финансовых документов ООО «Юстис Групп», который является застройщиком ЖК Rich House, за последние полтора года на строительные работы было потрачено почти 17 миллионов гривен. Эти средства получили три компании.
Почти мгновенно после того, как инвесторы ЖК «Шевченковский квартал» дают средства на строительство, застройщик «Картель Буд» отправляет эти деньги на счета застройщика ЖК Rich House – фирмы ООО «Юстис-Групп».
Вот несколько примеров, которые мы взяли из документов ООО «Картель Буд», имеющихся в нашем распоряжении:
2 февраля 2018 года в 12:54 инвестор ЖК «Шевченковский квартал» Алла Анатольевна перечислила на счет заказчика строительства 130 тысяч гривен «по договору имущественных прав».
В этот же день в 14:06 ООО «Картель Строй» перечисляет 45 тысяч гривен на счет ООО «Юстис-Групп» «по договору купли-продажи имущественных прав по улице Столетова, 50-52 А».
14 февраля в 12:32 эта же вкладчица перечисляет еще 66 тысяч 830 гривен на строительство ЖК «Шевченковский квартал».
14 февраля в 14:22 ООО «Картель Строй» перечисляет 57 тысяч 800 гривен в счет ООО «Юстис-Групп» «по договору купли-продажи имущественных прав по улице Столетова, 50-52 А».
И таких примеров десятки. Так, начиная с января 2017 года и по декабрь 2018 года «Картель Буд» перечислил ООО «Юстис-Групп» не менее 6 миллионов 489 тысяч гривен.
Почти сразу после того, как на счет ООО «Юстис-Групп» зачисляются средства, львиная их доля снимается с банкомата.
За неполных два года со счета ООО «Юстис групп» с банкомата было снято более 2 миллионов 858 тысяч гривен наличными – это треть средств, полученных от ООО «Картель Буд». Кто именно их снял и куда потратил, мы расскажем во второй части расследования.
Пока же, если наши предположения верны, то в итоге имеем следующие выводы:
– Часть средств инвесторов ЖК «Шевченковский квартал» расходуется на строительство ЖК Rich House. Это чистой воды мошенничество (ст. 190 Уголовного кодекса Украины), но из-за неработоспособности правоохранительного механизма в Украине, мошенникам это сходит с рук.
– Часть средств инвесторов ЖК «Шевченковский квартал» присвоили представители ООО «Юстис-Групп».
– Причина тесного сотрудничества ПКФ «Фарбы Украины» и «Юстис-Групп» – то, что этими компаниями управляет Олег Репа. Анастасия Клочко (учредитель ООО «Юстис-Групп») и ее дочь Елена Клочко (директор ПКФ «Фарбы Украины») являются номинальными лицами, реально никаких решений не принимают.
Продолжение следует.
Любовь Величко, специально для «Слова и Дела»
Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.
Подписывайтесь на наши аккаунты в Telegram и Facebook, чтобы первыми получать важные новости и аналитику.