В начале 2022 года заместитель главы Офиса президента Ростислав Шурма в одном из своих интервью рассказал об амбициозных планах по запуску доступной ипотеки для граждан – планируется, что государственная программа «Украинская мечта» может заработать уже в начале весны текущего года.
Программа предусматривает предоставление ипотечного кредита для семей с легальным месячным доходом в 20-30 тысяч гривен под 5% годовых на длительный срок. Интересно, что в описании программы пока речь не идет о том, нужно ли будет платить еще и первый взнос за жилье.
Необходимость запуска доступной программы по ипотечному кредитованию в Украине назрела давно – по данным исследования аналитического центра CEDOS, которое проводилось еще в 2019 году, только 3% граждан могут купить собственное новое жилье в случае, если потеряют текущее место жительства. Основным препятствием для смены места жительства 89% опрошенных граждан называют нехватку финансовых ресурсов.
В большинстве развитых экономик существуют эффективные инструменты для того, чтобы предоставить своим гражданам и даже нерезидентам возможность приобрести жилье по понятной системе. Для большинства населения такие условия доступны, ведь заранее предусматривают большинство рисков и рассчитаны на долгие годы. Конечно, нужно позаботиться о стабильной банковской системе, понятной экономической модели, при необходимости – поддержке государства и часто речь идет о привлечении иностранных инвестиций. Удастся ли в Украине запустить подобную программу ипотечного кредитования уже в этом году?
Амбициозные планы
По словам Ростислава Шурмы, в 2022 году по новой программе ипотечного кредитования планируется выдать около 30 тысяч кредитов, а в дальнейшем их количество постепенно увеличится до 150 тысяч в год. Это достаточно амбициозные цифры, если проанализировать достижения правительственной программы «Доступная ипотека 7%» – всего 1470 кредитных договоров на общую сумму 1,265 млрд грн – при этом большинство средств украинцы брали для кредитования жилья на вторичном рынке – почти 78%, и только около 22% из полученных средств под ипотеку пошли на «первичку». В целом же планировалось, что будет подписано не менее 5000 договоров в 2021 году.
Пока из планов Офиса президента не очень понятно, каким будет механизм функционирования новой программы ипотечного кредитования и почему, например, не усовершенствовать уже существующую правительственную программу. Очевидно, что механизм запуска кредитования будет существенно отличаться от существующего – «Украинская мечта» запускается в рамках новосозданной госструктуры – «Укрфинжилье». Государство сможет сделать более доступным инструмент ипотеки на этапе капитализации «Укрфинжилья» за счет выпуска ОВГЗ на 50 миллиардов гривен.
В целом, бюджетный ресурс планируется использовать не для наполнения ликвидности, а для снижения процентных ставок по кредитам. «Временно пока за 3-5 лет мы проведем необходимые системные изменения по улучшению инвестклимата, чтобы эти ставки сами по себе пришли к нормальному уровню. Тогда необходимость такой поддержки отпадет – заработает рыночный механизм. Но подставить плечо на этот промежуточный период – это сейчас наша задача», – рассказывает Ростислав Шурма.
Ипотека – один из двигателей экономики
Пока украинцы, желающие приобрести новое жилье, достаточно ограничены в выборе финансовых инструментов – хотя альтернативы государственным программам, конечно, есть. Можно собрать полную сумму и купить жилье сразу, ссудив немалую сумму средств у родственников, друзей, знакомых. Чаще всего – украинцы пользуются краткосрочной рассрочкой от застройщика, когда вносят от 30 до 50% от суммы жилья, а остальные – без процентов выплачивают в течение 1-3 лет.
Естественно, можно взять ипотеку и в украинских банках в гривне, но процентная ставка будет колебаться от 14 до 22%. При этом придется доказывать свою платежеспособность и возможность безболезненного для семейного бюджета отчисления суммы кредита. И также заплатить не менее 30% первоначального взноса за жилье.
Следует заметить, что запуск доступного для большинства граждан ипотечного кредитования – позитивное событие для отечественной экономики, поскольку сможет существенно оживить рынок строительства не только в крупных городах, но и регионах. Сейчас происходит существенная диспропорция, когда больше всего жилья строится именно в столице и некоторых городах-миллионниках.
Однако для запуска ипотеки нужны и другие не менее важные условия – «длинный» горизонт планирования и стабильная банковская система, понятная модель функционирования экономики, прогнозируемый уровень инфляции, постепенное увеличение доходов населения. С последним – существенные проблемы. Ведь когда расходы на продукты питания и коммунальные услуги в большинстве украинских семей составляют от 30 до 70% совокупного дохода, а горизонт финансового планирования составляет от 6 месяцев до года – говорить о покупке жилья в кредит минимум на 10 следующих лет желающих пока что найдется немного.
Александр Радчук, специально для «Слово и дело»