После того, как Кабмин передал законопроект о рынке земли в Верховную раду, он в тот же день был передан на рассмотрение профильного комитета. Если Рада продолжит работать в «турборежиме», то перспектива принятия этой инициативы очень высока. Тогда в Украине прекратится мораторий на продажу земли, который действует уже более 18 лет. Скупят ли украинскую землю иностранцы, кто больше выиграет от создания рынка земли, как поведут себя агрохолдинги и что будет с паями простых селян «Слово и Дело» спросило у профессора кафедры земельного и аграрного права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко, старшего партнера Юридической группы EUCON Анатолия Мирошниченко.
Напомним, что премьер-министр Алексей Гончарук заверил, что иностранцы не смогут свободно покупать наши черноземы: «Украинская земля может быть куплена только украинскими гражданами и компаниями. Единственное исключение, которое содержится в законе, – это то, что иностранцы могут наследовать землю. Если у иностранца есть право унаследовать землю, то таким образом он может получить право собственности, но в течение года он должен ее продать».
Законопроект предусматривает, что рынок земли откроется с 1 октября 2020 года. Покупать землю смогут украинские физические и юридические лица, территориальные общины и государство. Преимущественное право на покупку земельного участка будет у арендатора. Концентрация земли в собственности определена на уровне 15% земель сельскохозяйственного назначения области и 0,5% – страны. Земли государственной и коммунальной собственности будут реализовываться на торгах.
По словам Анатолия Мирошниченко, последствия открытия рынка земли будут различными для агрохолдингов, крупных хозяйств и мелких фермеров.
«На мой взгляд, для агрохолдингов сначала мало что изменится. У них есть заключенные договоры аренды, есть преимущественное право на покупку земельного участка, но я очень сомневаюсь, что они массово будут выкупать землю», – отметил юрист.
Эксперт пояснил, что по данным последних соцопросов, только около 10% владельцев паев готовы их продавать.
«Для агрохолдинга с земельным банком в сотни тысяч га покупка 10% их земельных банков – это слишком мало. Один земельный пай в среднем составляет 4 га, впрочем, эти паи сегодня объединены в достаточно большие массивы (поля), которые удобно обрабатывать. Когда договоры аренды на остальные земли и одного массива прекратятся, наличие 10% земель в собственности для агрохолдинга не даст никаких преимуществ, ведь они будут составлять «шахматку», которую эффективно обрабатывать большому хозяйству просто невозможно», – пояснил эксперт.
По его мнению, пока агрохолдинги успешно используют земли на праве аренды, вряд ли они будут что-то резко менять. Впрочем, в перспективе очевидно, что агрохолдингам будет труднее восстанавливать существующие договоры аренды земли, ведь у владельцев появится альтернатива: продать земельный участок или попробовать вести на нем свой бизнес, привлекая через залог земли необходимые ресурсы.
«Что касается агропредприятий, которые обрабатывают сотни и тысячи га земли (что тоже немало), они находятся в похожей ситуации. Им так же не выгодно тратить большие ресурсы на покупку паев без образования пригодных для использования массивов земли. Будут исключения, когда небольшие массивы будут покупаться для таких проектов, как сады, виноградники или для создания объектов инфраструктуры, но радикально ситуация не изменится. Лишь после окончания действия заключенных договоров аренды эти предприятия будут вынуждены думать о том, как восстановить существующие договоры», – считает Мирошниченко.
Для мелких фермеров, которые сейчас находятся, в сущности, вне правового поля: не регистрируют юридическое лицо и не платят налоги, — ситуация может измениться в положительную сторону.
«Для создания небольшого хозяйства человек может заняться растениеводством, разбить сад или виноградник, сделать молочную ферму. Для таких людей не нужен массив из тысячи га, им достаточно несколько десятков га. Для них с отменой моратория открывается возможность ипотечного кредитования, которое дешевле, чем другие виды кредитов.
Купить земльный участок будет гораздо проще, имея возможность передать его в обеспечение своих обязательств. Также под залог своей земли можно будет взять кредит на приобретение техники в залог своей земли. То есть для этих субъектов ситуация существенно улучшится», – убежден Мирошниченко.
Желание вывести хозяйство «на новый уровень» будет заставлять единоличников «легализоваться»: регистрироваться как субъект предпринимательской деятельности, платить налоги и тому подобное. От этого выиграют все, убежден Мирошниченко.
Сейчас правительство декларирует, что со следующего года планируется частичное погашение процентных ставок по кредитам. «Если это будет реализовано, это будет иметь огромное положительное влияние на агросектор, экономику и прежде всего мелких фермеров. Мелкие и средние фермеры – это тот слой производителей, который наиболее привлекателен с точки зрения социальной структуры села, ведь больший процент мелких фермеров обеспечивает высокую занятость на селе, более равномерное распределение социальных благ», – отметил эксперт.
Впрочем, Мирошниченко отметил, что потенциальным заемщикам необходимо начинать подготовку уже сейчас: привести в порядок свою корпоративную структуру, упорядочить учет, отчетность. «Очень важно, чтобы правительство, гражданское общество вели в этом отношении разъяснительную работу, готовили селян к введению рынка», – подчеркнул он.
В целом отмена моратория позитивно скажется на жизни в селах, убежден Мирошниченко. От возможности продажи земли выигрывают и те, кто сдает ее в аренду, поскольку плата за паи начнет расти. К тому же, в село придут инвестиции, будут создаваться рабочие места. Правда, этот процесс, по его мнению, не будет слишком быстрым.
«Экономисты считают, что рынок земли со временем даст несколько дополнительных процентов ВВП. Потенциал для этого есть. Другое дело, что все сразу не начнет продаваться и скупаться. Это иллюзия. Сначала рынок не будет очень динамичным», – сказал Мирошниченко.
Что касается ограничения на покупку земли, эксперт убежден, что любое ограничение – это вред для динамики оборота, блокирование инвестиций, вред экономике.
«Я поддерживаю наиболее либеральную модель и не понимаю этой риторики, согласно которой «во время войны нельзя продавать землю иностранцам». Если то же самое сказать другими словами – «во время войны нельзя привлекать иностранные инвестиции», – ошибочность этого тезиса будет очевидной», – отметил Мирошниченко.
По его убеждению, многочисленные заявления политиков о том, что украинскую землю скупят иностранцы, в том числе и русские, – это безосновательная фобия, которую умело подогревают популисты.
«Почему эти страшные иностранцы сегодня не взяли все в аренду? Да, что-то арендуется, но это –сравнительно небольшой процент земель. А купить землю иностранцам будет еще труднее, чем взять в аренду. Но если им удастся это сделать – это хорошо, поскольку в Украину придут деньги, которые необходимы для экономики, особенно – во время войны», – отметил Мирошниченко.
Он убежден, что по крайней мере для 7 млн владельцев земельных паев открытый рынок земли принесет конкретные деньги из-за роста арендной платы и возможности продать земельный участок. «Сейчас большинство владельцев паев – это люди пожилого возраста, которые не могут вести прибыльное самостоятельное хозяйство. Открытие рынка принесет этим людям, да и всем остальным владельцам, реальное увеличение их доходов», – считает юрист.
А таких людей, кто ранее скупил землю, чтобы впоследствии разбогатеть от ее продажи, немного, считает эксперт.
«С такими ситуациями очень просто бороться налоговыми средствами, достаточно установить на адекватном уровне земельный налог, который сейчас занижен. После этого, на мой взгляд, будет просто невыгодно покупать землю для того, чтобы ничего с ней не делать», – разъяснил он.
Юрист отметил, что в любом случае, никого не заставляют продавать землю с 1 октября 2020 года, когда должен начать действовать рынок. Также Мирошниченко развенчал одну из крупных мистификаций вокруг моратория на продажу земли. Очередное прошлогоднее голосование в Верховной раде о его продлении установило, что действие моратория якобы истекает в январе 2020 года.
«На самом деле мораторий бессрочный. В Земельном кодексе (п.15 раздела Х «Переходных положений») четко записано, что для снятия моратория нужно принятие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Пока нет закона, мораторий действует. Это иллюстрация исключительного цинизма значительного количества политиков, которые регулярно продолжали то, что и так бессрочно. Эти люди прекрасно понимали, что мораторий никуда не денется без принятия отдельного закона. Но каждый раз устраивали это шоу», – сказал юрист.
Ранее «Слово и Дело» писало, что Кабмин собирается открыть украинцам доступ к кадастрам.
Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.