Украинский рынок коммерческой недвижимости переживает один из самых сложных периодов в своей истории. Война привела к разрушению торговых центров, складских комплексов и офисных зданий, сокращению арендного спроса и ухудшению инвестиционного климата. В то же время для международных инвесторов это может стать возможностью приобрести отдельные активы со значительным дисконтом.
Рынок после масштабных потерь
Наибольшие потери понесла складская и логистическая недвижимость. По оценке EXPANDIA, в 2022–2025 годах общие потери складских площадей в Киеве составили около 490 тыс. кв. м — 22% общего предложения. Разрушение логистических объектов усилило дефицит современных складских помещений и создало потребность в новом строительстве. РБК-Украина.
Пострадала и торговая недвижимость. По состоянию на конец августа 2026 года с начала полномасштабной войны в Украине было повреждено 29 торговых центров, еще 12 — уничтожено. Только за январь–август 2026 года прямые убытки отрасли от атак достигли 3,226 млрд грн. Украинский совет торговых центров.
Ощутимые потери понес и офисный рынок Киева. В 2025 году было частично повреждено или разрушено около 70 тыс. кв. м офисных площадей — 3,4% конкурентного предложения. В первом полугодии 2026 года было частично или значительно повреждено еще около 50 тыс. кв. м, или примерно 2% конкурентного офисного предложения. EXPANDIA.
Это сокращает предложение качественных офисных и торговых помещений и одновременно создает потребность в восстановлении поврежденных объектов.
Стоимость активов и рыночные дисконты
Война изменила условия инвестирования: сокращение спроса, риски безопасности и дефицит капитала снизили ликвидность рынка и усилили переговорные позиции покупателей. По оценке CBRE, в 2022 году отдельные инвесторы предлагали приобретать коммерческие объекты с дисконтом около 50% к довоенным ценам. Однако владельцы не соглашались на такие условия. Это свидетельствует о разрыве между ожиданиями сторон, а не о подтвержденном падении рыночной стоимости недвижимости на 50%. CBRE /InVenture.
Стратегия: инвестировать до начала восстановления
По мнению Игоря Стаковиченко, инвестиционная логика заключается в поиске недооцененных активов до начала масштабного восстановления. Однако понять, было ли достигнуто настоящее ценовое дно, можно только со временем, ретроспективно.
Особый интерес могут представлять склады, торговые площади и офисные здания в экономически активных регионах. Снизить риски помогут страхование военных угроз, партнерство с украинскими операторами недвижимости и финансирование международных финансовых институтов.
Для инвестора украинская коммерческая недвижимость — это не ставка на быструю прибыль, а долгосрочная стратегия. Ее перспективность будут определять обоснованная цена входа, качество актива и способность обеспечить стабильный денежный поток после восстановления, считает Игорь Стаковиченко.